Règles de licence AL au Portugal : ce que les acheteurs doivent savoir

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Vous envisagez d’acheter une propriété au Portugal et de la louer à des touristes?

Vous devez alors comprendre la licence Alojamento Local, généralement appelée licence AL. Il s’agit de l’enregistrement qui permet d’utiliser légalement un bien pour des séjours de courte durée sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou via un gestionnaire locatif privé.

Les règles ont beaucoup changé depuis le paquet logement portugais de 2023. Le cadre actuel est plus flexible que beaucoup d’acheteurs ne l’imaginent, mais il est aussi plus local. Cela signifie que le bon bien, dans la bonne municipalité, compte plus que jamais.

Dans cet article

1. Les municipalités reprennent le contrôle
2. Pourquoi le type de bien compte
3. La carte des opportunités: où investir?
4. Comment obtenir une licence AL
5. Pourquoi le conseil indépendant côté acheteur est essentiel
6. Questions fréquentes

1. Les Municipalités Reprennent le Contrôle

Si vous avez suivi le marché immobilier portugais en 2023, vous avez probablement entendu parler du paquet logement restrictif “Mais Habitação”. À l’époque, de nombreux acheteurs pensaient que la location de courte durée au Portugal était pratiquement terminée.

Ce n’est plus l’image complète aujourd’hui.

Le décret-loi 76/2024 a modifié le cadre national et a redonné davantage de contrôle aux conseils municipaux, les Câmaras Municipais. Au lieu d’une approche nationale unique, les municipalités peuvent désormais décider comment les licences AL doivent fonctionner dans leur territoire.

Cela leur donne le pouvoir de créer des zones de contention, de surveiller la pression dans les quartiers sensibles et de réglementer les nouvelles licences selon les besoins locaux en logement et en tourisme.

Changements importants à connaître

• - Les licences AL ne sont plus automatiquement limitées à cinq ans
• - Les enregistrements AL existants peuvent être transférables, sous réserve des règles actuelles et des contrôles municipaux
• - Les municipalités ont davantage de pouvoir pour définir des restrictions locales et des zones de contention
• - La capacité standard d’un AL est limitée à 9 chambres et 27 invités
• - Les règles de copropriété et les règlements d’immeuble restent essentiels, surtout pour les appartements

2. Le Type de Bien Compte: Appartements, Villas et Resorts

Lorsque l’on achète pour faire de la location courte durée, le bien lui-même est aussi important que son emplacement.

Deux propriétés situées à cinq minutes l’une de l’autre peuvent faire face à des réalités AL totalement différentes. L’une peut être simple à exploiter. L’autre peut être bloquée par des règles de copropriété, des restrictions locales ou des difficultés pratiques de gestion.

Appartements

Les appartements peuvent bien fonctionner pour la location de vacances, surtout dans les villes côtières accessibles à pied. Mais ils demandent des vérifications plus approfondies. Il faut comprendre les statuts de copropriété, les règles de l’immeuble, la sensibilité du voisinage, l’accès, le stationnement, le risque de bruit et les éventuelles limites municipales dans la zone concernée.

Villas indépendantes

Les maisons individuelles donnent généralement plus de contrôle aux propriétaires. Il n’y a pas de conseil de copropriété à gérer, les nuisances liées aux invités sont plus faciles à contenir, et les espaces extérieurs améliorent souvent l’attractivité locative. Pour les acheteurs qui veulent moins de complications opérationnelles, les villas peuvent représenter une classe d’actifs plus solide.

Resorts touristiques

Certaines propriétés se trouvent dans des resorts touristiques officiellement enregistrés. Ces biens fonctionnent différemment. Le resort peut déjà opérer sous une licence touristique plus large, ce qui signifie qu’une licence AL individuelle n’est pas toujours nécessaire. Mais il existe souvent une contrepartie: les propriétaires peuvent être contractuellement obligés de louer via la société de gestion du resort, plutôt que de gérer eux-mêmes sur Airbnb.

3. La Carte des Opportunités: Où Investir?

Le retour du contrôle municipal signifie qu’une stratégie d’emplacement est plus importante qu’une réponse générale valable pour tout le Portugal.

Lisbonne et Porto

Pour les nouvelles licences de location courte durée, les centres historiques de Lisbonne et Porto restent difficiles. Les deux villes ont utilisé des règles de contention pour protéger le logement résidentiel dans les zones sous forte pression. Dans de nombreuses zones centrales, acheter un bien avec un enregistrement AL existant et correctement transférable peut être plus réaliste que demander une nouvelle licence.

L’Algarve

L’Algarve reste l’une des régions les plus pratiques pour les acheteurs orientés vers le rendement locatif. La demande touristique est forte, le marché est bien établi, et de nombreuses villes ont une longue tradition de location de vacances professionnelle.

Cela ne signifie pas que chaque propriété est automatiquement adaptée à l’AL. La bonne question n’est pas “Puis-je louer en Algarve?” Elle est: “Ce bien précis, dans cet emplacement précis, fonctionne-t-il légalement, financièrement et pratiquement comme location courte durée?”

C’est là que la représentation indépendante côté acheteur devient essentielle. Chez Lagos Homes, nous aidons les acheteurs à comparer la vraie opportunité derrière l’annonce: emplacement, zonage, gestion pratique, attractivité pour les invités, potentiel de revente et cohérence avec la stratégie d’investissement.

4. Comment Obtenir une Licence AL au Portugal

Exploiter une location courte durée non enregistrée au Portugal ne vaut pas le risque. Le processus peut être gérable, mais l’ordre des étapes compte.

Étape 1: Vérifier la municipalité et les règles de l’immeuble

Avant de signer le CPCV, vérifiez si le bien se trouve dans une zone de contention ou une zone de croissance durable. Pour les appartements, examinez les statuts de copropriété et confirmez si la location courte durée est interdite ou limitée.

Étape 2: Préparer votre situation fiscale

Vous aurez besoin d’un numéro fiscal portugais, appelé NIF, ainsi que du bon enregistrement fiscal pour l’activité locative. La plupart des propriétaires étrangers organisent cela avec un avocat, un comptable ou un représentant fiscal.

Étape 3: Obtenir une assurance obligatoire

Les biens AL doivent disposer d’une assurance responsabilité civile adaptée. Elle protège le propriétaire, les invités et les tiers, et fait partie des documents nécessaires à l’enregistrement.

Étape 4: Enregistrer l’activité

L’enregistrement officiel se fait via le système des services publics portugais. Le service d’enregistrement Alojamento Local explique qu’un AL doit être enregistré avant toute exploitation. Vous pouvez aussi consulter le registre RNAL pour rechercher les enregistrements existants.

Étape 5: Préparer l’inspection et la conformité

Après l’enregistrement, la municipalité peut inspecter le bien. En pratique, le bien doit être prêt avant d’accueillir des invités.

• - Équipement de sécurité incendie
• - Trousse de premiers secours
• - Informations d’urgence visibles
• - Livre de réclamations
• - Signalétique AL officielle lorsque requise
• - Règlement intérieur et informations pour les invités
• - Documents d’assurance

5. Choisir la Voie Légale et Sûre

Les étapes juridiques peuvent sembler simples sur le papier. En réalité, les acheteurs internationaux doivent gérer la bureaucratie portugaise, les municipalités, les documents du bien, les enregistrements fiscaux, les assurances, les règles d’immeuble et parfois des contrats de gestion.

Votre avocat et votre comptable gèrent les aspects juridiques et fiscaux. Mais ce n’est qu’une partie de la décision d’achat.

En tant qu’agent acheteur indépendant, Lagos Homes vous aide à comprendre si le bien lui-même a réellement du sens pour une utilisation en location courte durée: emplacement, profil des invités, tarification, accès, gestion pratique, restrictions locales, solidité à la revente et inconvénients cachés.

Nous ne représentons pas le vendeur. Nous travaillons pour vous, de la première recherche jusqu’à la remise des clés.

Si le revenu locatif fait partie de votre plan, l’objectif n’est pas seulement d’acheter une belle propriété. L’objectif est d’acheter le bon bien, avec la bonne structure, au bon emplacement.

Questions Fréquentes sur les Règles AL au Portugal

Lagos Homes · Agent Acheteur Indépendant

Vous Préparez un Achat Orienté Location en Algarve?

Avant de tomber amoureux d’une annonce, vérifions si le bien correspond réellement à votre stratégie: emplacement, licence, attractivité locative, gestion pratique et valeur de revente à long terme.